Wohnung verkaufen: Tipps und Infos

Wer eine Wohnung verkauft, der veräußert immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum eines Wohngebäudes. Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die von allen Parteien eines Mietshauses genutzt werden können bzw. allgemeine Nutzfläche und Inventar ist, wie z.B. Hausflure und Treppenhäuser, das Dach sowie sämtliche Versorgungsleitungen. Als Sondereigentum hingegen bezeichnet man die Teile eines Gebäudes, die ausschließlich dem Wohnungseigentümer zuzuschreiben sind und für die er allein verantwortlich ist. Das sind dann in der Regel alle Räume samt Inventar, die sich innerhalb einer Eigentumswohnung befinden.

Während alle Entscheidungen bezüglich des Sondereigentums vom Eigentümer allein getroffen werden, müssen sämtliche Maßnahmen rund um das Gemeinschaftseigentum von der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden werden. Aus diesem Grund ist beim Verkauf einer Wohnung zu bedenken, dass ein potentieller Käufer auch immer Teil einer Eigentümergemeinschaft wird, mit der Kompromisse und Entschlüsse gefasst werden müssen. Der potentielle Käufer sollte sich also in eine Eigentümergemeinschaft integrieren wollen und können sowie sich im Klaren darüber sein, dass nicht er allein die Entscheidungen zu Sanierungs- und Baumaßnahmen am Wohnhaus treffen kann.

Soll eine Wohnung vermietet verkauft werden und der Käufer möchte selber darin wohnen, kann er das bestehende Mietverhältnis zunächst wegen Eigenbedarf kündigen. Dazu ist jedoch eine ausführliche Begründung nötig und es kann passieren, dass die Gründe einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Oft ist es dabei der Fall, dass die beschriebenen Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen und sich durch die langwierige Einigung der Einzugszeitpunkt immer weiter verzögert. Das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld.

Der Preis einer Wohnung wird durch vielerlei Faktoren bestimmt und ist selten über Jahre hinweg konstant. Zum einen bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Zudem spielen Lage und Baujahr des Hauses sowie die Bauqualität, die Ausstattung, der Zustand und ein bestehendes Mietverhältnis in der Eigentumswohnung eine Rolle. Unter anderem hat z.B. auch die Etage der Wohnung einen Einfluss auf den Verkaufspreis: Wohnungen im Erdgeschoss erzielen einen bis zu 20 Prozent niedrigeren Preis im Vergleich zur selben Wohnung im 1. Stock. Auch die Zimmeranzahl, der Schnitt, Balkon oder Garten spielen eine Rolle bei der Wertermittlung.

Wenn erst kürzlich eine Wohnung im Haus oder der näheren Nachbarschaft verkauft wurde, kann das für Verkäufer eine erste Orientierungshilfe sein. Eine zuverlässige Einschätzung des Marktwertes gewährt jedoch nur ein Dipl. Immobiliensachverständiger. Insofern lohnt es sich immer, eine Wertermittlung von einem zertifizierten Sachverständigen durchführen zu lassen.

Nachdem die Eckdaten des Wohnungsverkaufs geklärt sind und ein Exposé erstellt wurde, welches das Interesse potentieller Käufer weckt, kann es zielgerichtet gestreut werden. Ob Onlineplattform, Aushang oder Zeitungsannonce: je vielschichtiger, desto besser. Beim Kontakt und bei Besichtigungsterminen mit den Interessenten empfiehlt sich selbstbewusstes, seriöses Auftreten. Gleichzeitig sollte man sich gut auf eine Besichtigung vorbereiten und zu allen wichtigen Fragen der Käufer eine Antwort parat haben, sprich, über die wesentlichen Daten und Fakten der Wohnung gut informiert sein.

Zudem sollte natürlich auch die Wohnung einen gepflegten Eindruck machen. Ob noch kleinere Renovierungen sinnvoll sind, muss individuell entschieden werden. Beispielsweise machen bei anspruchsvollen Käuferkreisen kleinere Ausbesserungsarbeiten durchaus Sinn, weil für eine Wohnung dann ein deutlich höherer Preis verlangt werden kann. Bei unmöblierten Wohnungen können Profis helfen, um die Räume passend zu inszenieren: Durch das sogenannte Home Staging werden Wohnungen repräsentabel dekoriert, sodass ihr volles Potential bei Besichtigungen zum Vorschein kommt.

Nachdem der Verkauf abgeschlossen ist, müssen ebenfalls die Rechnung des Notars und ggf. des Maklers beglichen werden. Dabei unterscheiden sich die Beträge von Bundesland zu Bundesland.

Darüber hinaus können beim Verkauf einer Wohnung auch Steuern fällig werden: Sollten zwischen An- und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, kann Kapitalerwerbssteuer eine Rolle spielen.