Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer fällt laut § 23 EStG beim Immobilienverkauf grundsätzlich an – sofern die sogenannte Spekulationsfrist nicht abgewartet wurde. Diese beträgt 10 Jahre, wenn eine Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Entscheidend dabei ist der Tag des Notartermins: ab dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beginnt die Spekulationsfrist.

Sobald eine Immobilie privat genutzt wurde, verringert sich die Spekulationsfrist auf 3 Jahre. Zudem kann sich der Zeitraum sogar noch verkürzen, da eine Nutzung von Privatimmobilien zu eigenen Wohnzwecken zwar in einem zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre stattfinden muss. Dabei müssen die Kalenderjahre – mit Ausnahme des 2. Jahres – jedoch nicht voll ausgefüllt werden. Sprich: Im Laufe des dritten Kalenderjahres kann eine selbstgenutzte Immobilie (unabhängig vom genauen Datum des Kaufs im ersten Jahr) bereits ohne die Zahlung der Spekulationssteuer verkauft werden. Zusätzlich können in diesem Zeitraum nicht nur die Immobilienbesitzer selbst, sondern auch deren Kinder das Haus oder die Wohnung genutzt haben – sofern diese noch Anspruch auf Kindergeld haben.

Nachfolgende Beispielrechnung verdeutlicht die Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist unter Berücksichtigung einiger Aspekte:

Wird etwa eine Immobilie für den Gesamtpreis von 750.000 Euro verkauft, aber für 600.000 Euro erworben, dann beträgt der Veräußerungsgewinn 150.000 Euro. Hiervon können beispielsweise Reparaturkosten von 25.000 Euro und Maklergebühren von 3.000 Euro abgezogen werden. Übrig bleiben 122.000 Euro, die mit dem jeweiligen Steuersatz verrechnet werden müssen. Liegt dieser z. B. bei 40 Prozent, beträgt die Spekulationssteuer: 122.000 Euro x 40 Prozent = 48.800 Euro.

Sie möchten mehr als ein Haus verkaufen? Dann steht vermutlich früher oder später die Frage im Raum: Ab wie vielen Verkäufen in welchem Zeitraum handelt es sich nicht länger um private Geschäfte, sondern um gewerblichen Verkauf? Tatsächlich gilt der Immobilienhandel erst ab dem Verkauf von 3 Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte als gewerblich. In diesem Fall wird Sie das Finanzamt als gewerblichen Händler einstufen und Ihre Gewinne unterliegen der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer.

Eine weitere Voraussetzung für gewerbliche Tätigkeiten ist jedoch auch die Absicht auf Gewinnerzielung. Werden vor dem Verkauf etwa Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und der Wert einer Immobilie somit gesteigert, dann kann der anschließende Haus- oder Wohnungsverkauf als unternehmerische Arbeit angesehen werden.