Mietpreisbremse: Bedeutung, Infos, Tipps für Mieter

Mietspiegel sollen Mieter schützen: Sie bieten eine Übersicht der Mietpreise am Wohnungsmarkt in Gemeinden, Städten bzw. einzelnen Stadtteilen, um unverhältnismäßig hohe Mieten leichter zu erkennen. Zur Berechnung des Mietspiegels werden ortsübliche Vergleichsmieten von Wohnungen mit ähnlich ausgestatteten Wohnräumen ermittelt, ausgewertet und der Durchschnitt berechnet.

Ob ein, und wenn ja, welcher Mietspiegel an welchem Ort herrscht, können Mieter in der Regel auf der Webseite Ihrer Stadt oder Gemeinde herausfinden (z. B. Online-Mietspiegel der Stadt Augsburg). Anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung lässt sich herausfinden, welche Miete üblich wäre: Dazu stellen einige Städte sogar Online-Formulare bereit – allerdings kann für die Ermittlung dieses Mietpreises je nach Stadt eine Gebühr fällig werden.

Vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Jahr 2015 konnten Vermieter die Mietpreise beliebig erhöhen – und Mieter wurden damit im Zweifelsfall zum Auszug gezwungen. Insbesondere bei Neuvermietungen stiegen die Beträge in der Regel stark an: Auch hier gab es keine Regelung, die den Umfang von Mieterhöhungen begrenzt hätte. Die Mietpreisbremse ändert das: Bei Mieterwechsel darf der Vermieter nur noch Mietpreise verlangen, die höchstens 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen.

Ein Beispiel: Wenn eine Wohnung bisher 8,50 Euro pro qm gekostet hat, die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel jedoch bei 9,50 Euro pro qm liegt, dann darf der Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens 10,45 Euro pro qm verlangen – auch wenn für neuvermietete Wohnungen mit einer ähnlichen Ausstattung in anderen Stadtteilen bis zu 12 Euro pro qm angesetzt werden.

1. Bei Neubauten: Wurde die Wohnung neu gebaut und nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet, dann darf der Vermieter die Miete frei festlegen – gänzlich ohne Beachtung der Mietpreisbremse (§ 556f Satz 1 BGB).

2. Bei Bestandsschutz: Lag die Miete bereits beim Vormieter deutlich über dem ortsüblichen Mietspiegel, so muss der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung nicht kürzen, um der Mietpreisbremse zu entsprechen. Er darf in diesem Fall weiterhin die vorhergehende Miete verlangen (§ 556e BGB).

3. Bei Modernisierungen: Wenn eine Wohnung frisch saniert wurde, muss sich der Vermieter bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht an die Preisbremse halten (§ 556f Satz 2 BGB) – gab es wohl aber bei allen nachfolgenden Vermietungen. Allerdings kann er sich dabei auf die Miete des Vormieters berufen, sprich: Die Miete dürfte weiterhin deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

4. Bei möblierten Wohnungen: Dabei müssen sich Vermieter zwar grundsätzlich an die Mietpreisbremse halten, es gibt jedoch zwei Ausnahmen: befristet vermietete möblierte Wohnungen (z. B. Ferienwohnungen) sowie einzeln vermietete möblierte Zimmer dürfen hinsichtlich des Mietpreises über der geltenden Mietpreisbremse liegen.

Um eine Rüge beweisen zu können, sollte sie möglichst als Einschreiben verschickt werden: Darin sollte geschrieben stehen, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist – gleichzeitig sollte der Mieter den Vermieter auffordern, eine Mietkürzung zu akzeptieren. Ist der Vermieter nicht einverstanden, kann es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über die Mietpreisbremse kommen: In solchen Fällen benötigen Mieter rechtlichen Beistand und es entscheiden die Zivilgerichte.