Wann platzt die Immobilienblase?

Natürlich kann das Platzen einer Immobilienblase nicht vorhergesehen werden – schließlich sind die Entwicklungen des Immobilienmarktes von vielerlei Faktoren abhängig: neben den Zinsen beispielsweise auch die gesamtwirtschaftliche Lage sowie auch der steigende Bedarf an Wohnraum. Dennoch kann die Entstehung einer Immobilienblase und die zunehmende Gefahr des Platzens an einigen Anzeichen festgemacht werden:

1. Wenn sich Mieten und Kaufpreise entkoppeln: Steigen die Immobilienkaufpreise stärker als die Mieten, ist in der Regel reine Spekulation das Motiv. Gleichzeitig sinkt jedoch die Rendite: Weniger Gewinn bei immer höheren Preisen ist ein klassisches Anzeichen für eine Immobilienblase.

2. In einem Jahr fünf Prozent, im nächsten Jahr sechs Prozent usw.: Steigen die Kaufpreise nicht stetig, sondern hyper-exponentiell, dann ist von einem gefährlichen Preisanstieg auszugehen.

3. Wenn das Umland erreicht wird, nimmt die Blasenbildung seinen Lauf: Die Preise steigen in den Top-Lagen der Metropolen immer zuerst. Wenn sie sich jedoch auf die Vororte sowie angrenzende ländliche Regionen ausbreiten, kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilienblase wächst.

4. Niedrige Zinsen: Liegen die Hypothekenzinsen unterhalb von drei Prozent, deutet das ebenfalls auf eine Immobilienblasenbildung hin.

5. Zwei Prozent der Gesamtkreditsumme pro Jahr zu tilgen, ist zu wenig: Banken locken Kunden häufig durch Angebote. Durch geringe Tilgungsraten können zwar leichter Kredite aufgenommen werden – ist die Kreditzeit jedoch vorbei und die Restsumme wird höher verzinst, können Käufer die Raten oftmals nicht mehr zahlen.

6. Wenig Eigenkapital: Käufer dürfen den Großteil eines Immobilienkaufs (mehr als zwei Drittel) durch Fremdkapital finanzieren. Je weniger Eigenkapital beim Kauf vorhanden sein muss, umso schneller können Kaufentscheidungen getroffen werden.

Dass es im Jahr 2021 zu einer Immobilienblase in Deutschland kommen könnte, suggeriert auch die Zahl des empirica-Blasenindex für das 4. Quartal 2020. Der Wert bezieht unter anderem Zahlen zu drohenden Wohnungsüberschüssen und des Anteils an hoch verschuldeten Immobilieneigentümern in insgesamt 404 Kreisen (Stadtkreise, Landkreise) in Deutschland mit ein. Damit liefert der Blasenindex Hinweise für eine Überbewertung von Immobilien in den bestimmten Kreisen. Grundsätzlich steigt der Indexwert seit zirka 11 Jahren.

Demnach indiziert der empirica-Blasenindex für 324 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (317 Kreise im 3. Quartal 2020). Am schnellsten steigt der Wert dabei in Schrumpfungsregionen, in denen Niedrigzinsen die Preise nach oben treiben und gleichzeitig die Mieten steigen. Aber bedeutet das jetzt auch, dass die Blase bald zu platzen droht?

Die Untersuchungen der LBBW-Immobiliengruppe im Zuge der Gefahr einer Immobilienblase kommen dagegen zu dem Ergebnis, dass zwar ein erhöhtes Bewertungsniveau von Immobilien besteht, dieses aber kein Platzen einer spekulativen Preisblase in der näheren Zukunft erwarten lässt. Auch hier wurden zahlreiche Daten zu Immobilienpreisen in verschiedenen Regionen ausgewertet, die eine teils deutliche Unterbewertung als auch Überbewertung gezeigt haben. Insgesamt waren die Anzeichen für eine Blasenwahrscheinlichkeit aber eher gering.

Nicht so leichtfertig, wie gedacht: Denn in Deutschland herrscht trotz Niedrigzinsen und hoher Kaufpreise keine übermäßig schnelle Vergabe von Krediten. Immobilienkäufe sind damit hierzulande ziemlich solide finanziert, d. h. in der Regel durch genügend Eigenkapital abgedeckt. Zusätzlich bewerten Banken die Kreditwürdigkeit von Käufern im Allgemeinen verhältnismäßig streng.

Nicht zuletzt kann auch die Finanzaufsichtsbehörde BaFin eingreifen, um eine drohende Immobilienblase abzuwenden: Durch eine Obergrenze für die Darlehenshöhe bezogen auf den Immobilienwert soll sie verhindern, dass Banken in zu viele faule Immobilienkredite einwilligen. Damit dürfe es laut Bundesbank zu keiner die Finanzstabilität gefährdenden Immobilienblase kommen.

Sicherlich hat Corona für Immobilieneigentümer auch zu gewissen finanziellen Belastungen geführt. Kurzarbeit und ausgefallene bzw. stark reduzierte Löhne und Gehälter erschweren es Bauherren den Ratenzahlungen im Rahmen einer Baufinanzierung nachzukommen. Wer hier als Eigentümer die Finanzierung falsch kalkuliert hat, dem kann der Lockdown einen Strich durch die Rechnung machen – und das Haus landet schließlich wieder auf dem Markt. Jedoch kam es bislang – auch während der 2. Lockdown-Welle – zu keiner auffälligen Anzahl von Notverkäufen.

Auch werden viele Bauwillige in Corona-Zeiten erst einmal abwarten, wie sich die Lage weiter entwickelt und mit dem Kauf einer Immobilie eventuell warten. Und natürlich werden auch die Banken die Bedingungen für eine Kreditvergabe nachbessern und strengere Kriterien ansetzen. Doch all diese Belastungen und Hürden für Immobilienbesitzer und Wohnraumsuchende treten im Vergleich zu der nach wie vor immensen Nachfrage in den Hintergrund. Der Run auf Immobilien hält bislang unvermindert stark an.

Platzt nun die Immobilienblase im Jahr 2021? Hat Corona auf die Immobilienpreise einen Einfluss? Was man sagen kann: Es gibt einige Anzeichen dafür, die vermuten lassen, dass sich über die letzten Jahre eine Blase gebildet hat und sich weiter vergrößert – allem voran die sehr stark steigenden Preise für Immobilien. Zusätzlich steigen seit circa elf Jahren die Kaufpreise schneller als die Einkommen, was auch bedeutet, dass sich immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten können.

Gleichzeitig aber ist die Nachfrage nach Immobilien immer noch extrem hoch. Wohnraum ist seit vielen Jahren ein knappes Gut, weswegen auch das steigende Preisniveau mit Blick auf die Angebotsknappheit vertretbar ist. Von einer deutlichen Überbewertung von Immobilien kann auch nicht die Rede sein. Zwar gibt es vereinzelt Objekte, die stark überteuert angeboten werden, aber die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt liefert grundsätzlich kein Warnsignal für eine Immobilienblase.

Corona hat die Lage auf dem Immobilienmarkt auch nicht signifikant beeinflusst. Notverkäufe von Haus- oder Wohnungseigentümern hat es bislang nicht gegeben. Wer seine Immobilien richtig finanziert hat, hat es auch trotz Lockdown und Kurzarbeit durch die Krise geschafft. Auch die Immobilienpreise sind wegen Corona nicht gefallen. Grundsätzlich aber muss natürlich auch gesagt werden: Wer rechtzeitig auf das Platzen einer Immobilienblase vorbereitet sein möchte, der sollte den Immobilienmarkt und die finanzielle Gesamtsituation im Land immer aufmerksam beobachten.