Immobilienbewertung bei Schenkung: Tipps & alle Infos

Im Gegensatz zur Erbschaft ist eine Schenkung der Übertrag von Eigentum auf eine andere Person zu Lebzeiten. Dabei erhält der Schenkende keine Gegenleistung und verliert zudem zum Zeitpunkt der Übergabe sein Eigentumsrecht an dem übereigneten Gegenstand – bzw. im Falle einer Immobilienschenkung den Anspruch auf das Haus oder Grundstück. Dennoch ist die Steuer auf eine Schenkung ähnlich festgesetzt wie die Erbschaftssteuer (siehe Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG)). Somit gelten für Schenkung und Erbschaft ähnliche Bestimmungen.

Das Finanzamt unterscheidet drei Arten von Schenkungen: die Handschenkung, das Schenkungsversprechen und die Schenkung im Todesfall. Im Falle der Schenkung einer Immobilie kann es sich zwar prinzipiell um eine Handschenkung nach § 516 BGB handeln, allerdings erhält der Beschenkte nicht sofort Zugriff auf den Vermögenswert. Denn der Weg zum Notar ist unerlässlich.

Damit also eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verschenkt werden kann, muss ein Notar den Schenkungsvertrag beurkunden. Dabei kann der Schenkende gewisse Rechte an der Immobilie behalten: z. B. ein Wohnrecht bzw. den Nießbrauch an einem verschenkten Mietshaus. Auf diese Weise würden die Mieteinnahmen zu Lebenszeiten weiterhin auf das Konto des Schenkenden überwiesen werden, obwohl ins Grundbuch bereits ein anderer Eigentümer eingetragen wurde.

Eine Schenkung erfolgt durch die Überlassung von Eigentum ohne Zahlung eines Kaufpreises. Entweder erfolgt gar keine Gegenleistung – oder sie wird nicht kaufmännisch abgewogen. Sie kann aber z. B. Nutzungsrechte beinhalten. Um eine Immobilie zu verschenken, muss eine Überschreibung erfolgen. Dazu wird ein Überlassungsvertrag aufgesetzt, mit dem die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird.

Je nach Immobilie kann es sogar sein, dass der Verkehrswert noch in den Rahmen eines Freibetrags fällt und somit gar keine Steuer entrichtet werden muss. Die Höhe dieses Freibetrags ist jedoch abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Begünstigtem und ehemaligem Besitzer: je näher die Verwandtschaft, desto größer dürfen die Geschenke oder das Erbe ausfallen, ohne dass Steuern dafür fällig werden.

Die aktuelle Erbschafts- und Schenkungssteuer hat sich im Jahr 2021 nicht geändert, sprich: Der Steuersatz richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse des Begünstigten und liegt zwischen 7 und 50 %.

Wenn Großeltern ein Haus im Wert von 500.000 Euro an ihren Enkel verschenken möchten, kann dieser für die Schenkungssteuer einen Freibetrag von 200.000 Euro geltend machen. Sollte das Enkelkind dann der Steuerklasse I angehören, muss auf den restlichen Betrag von 300.000 Euro ein Steuersatz von 11 % (über 300.000 Euro und bis zu 600.000 Euro sind es 15 %, über 600.000 Euro und bis zu sechs Millionen Euro sind es 19 %) angerechnet werden. Das würde zu einer Schenkungssteuerlast von 33.000 Euro führen.

Anders verhält es sich etwa bei Ehepartnern: Sofern beide Ehepartner ein Haus im Wert von 500.000 Euro gemeinsam als Eigenheim nutzen, dürfte der Besitzende (z. B. der Ehemann) diese Immobilie ohne Versteuerung an den Ehepartner (z. B. Ehefrau) verschenken (aufgrund des Freibetrags von 500.000 Euro). Die Kinder müssten im Fall einer Schenkung jedoch wiederum Steuern zahlen, da für sie nur ein Freibetrag von 400.000 Euro gilt. Auf die restlichen 100.000 Euro müssten Schenkungssteuer entrichtet werden.

Angesichts der Freibeträge wird klar: Es macht einen riesigen Unterschied, ob z. B. Eltern ihren Kindern ein Haus im Wert von 400.000 Euro oder im Wert von 500.000 Euro schenken. Denn je nachdem fällt die geschenkte Immobilie noch in den Rahmen des Freibetrags – oder muss oberhalb der Freibetragsgrenze mit 7 bis 30 % versteuert werden.

Umso wichtiger ist es beim Verschenken oder Vererben, eine Immobilie nicht überzubewerten. Bei der Festlegung des Verkehrswertes einer Immobilie können verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen. Die gängigsten sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren – in der Regel werden diese miteinander kombiniert.

• Beim Vergleichswertverfahren werden die tatsächlich realisierten Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Als vergleichbare Kriterien zählen unter anderem Lage und Baujahr, Wohnfläche, Balkon oder Garten.

• Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung von Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken. Er berechnet sich aus den zu erwartenden zukünftigen Einnahmen der Immobilie sowie aus dem Bodenwert. Für letzteres dienen der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks als Basis.

• Für das Sachwertverfahren wird der Bodenwert bestimmt und mit dem Wert des Gebäudes addiert. Dabei wird zunächst vom Neubauwert ausgegangen, von dem wiederum die Alterswertminderung abgezogen wird. So kann es beim Sachwertverfahren leicht zu steuerlichen Überbewertungen kommen.

Durch ein ausführliches Verkehrswertgutachten legt ein Immobiliensachverständiger den aktuellen Marktwert einer Immobilie fest. Dabei werden z. B. Mängel und Besonderheiten berücksichtigt und der Verkehrswert einer Immobilie dahingehend angepasst. So bietet ein unabhängiges Sachverständigengutachten eine neutrale und stichhaltige Werteinschätzung, die bei Schenkung und Erbe als Basis für die faire Berechnung der Steuerlast fungiert.

Ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen liefert dem Finanzamt fundierte und marktrelevante Daten zum Wert einer Immobilie. Ob ein Finanzamt das Gutachten jedoch anerkennt, ist von Fall zu Fall verschieden. Laut einer Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 17.1.2018 unter dem Aktenzeichen 3 K 3178/17 wurde festgestellt, dass die verbindliche Bestimmung des Werts nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich ist.

In der Praxis erkennen die Finanzbeamten jedoch auch noch in vielen Fällen Gutachten von nicht-vereidigten Sachverständigen an. Denn auch diese Sachverständige liefern nützliche und stichhaltige Informationen zum marktgerechten Wert. Anerkennen muss das Finanzamt das Gutachten von nicht öffentlich bestellten Gutachtern deswegen grundsätzlich nicht. Es wird jedoch noch oft der Werteinschätzung eines nicht-vereidigten Sachverständigen Folge geleistet.

Als Dipl. Sachverständiger (DIA) für Immobilienbewertungen und Bauschäden sowie studierter Immobilienwirt (DIA) und Immobilienmakler verfügt Gregor Grimm über umfassendes Expertenwissen zu den Immobilienpreisen der Regionen Augsburg und Aichach. Aufgrund seiner jahrelangen Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilienbewertung liefert er präzise erstellte Gutachten zum Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück.

Auf diese Weise gibt er den Immobilieneigentümern und damit auch den Finanzämtern fachlich fundierte Werteinschätzungen an die Hand, welche bei Schenkung oder Erbe den Wert einer Immobilie fach- und marktgerecht begründen.