Was ist das Erbbaurecht? Eigenes Heim auf fremdem Boden

Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbliches Recht an einem Gebäude – ohne gleichzeitig Eigentümer des bebauten Grundstücks sein zu müssen. Somit profitiert ein Bauwilliger (der Erbbauberechtige), indem er sich den Kaufpreis für ein Grundstück spart: Er baut, ohne zuvor den meist kostspieligen Grund erwerben zu müssen.

Gleichzeitig kann ein Grundstücksbesitzer (der Erbbaurechtgeber) seinen Boden wirtschaftlich verwerten, ohne ihn verkaufen zu müssen. Er bleibt nach wie vor Grundstückseigentümer und erhält vom Erbbauberechtigten stattdessen ein Nutzungsentgelt: den sogenannten Erbbauzins. Erbbaurechtsnehmer sind Grundstückseigentümern rein rechtlich gesehen nahezu gleichgestellt: Das Erbbaurecht wird ins Grundbuch eingetragen. Der Erbbaurechtsvertrag wird notariell beglaubigt.

Achtung: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine nachträgliche Anpassung für Extremfälle bejaht. Unter Extremfall versteht sich z. B. der Anstieg der Lebensunterhaltskosten um 150 Prozent oder eine um 60 Prozent gesunkene Kaufkraft. Gemäß § 9a des Erbbaurechtsgesetzes darf die Anpassung des Erbbauzinses höchstens alle drei Jahre stattfinden und die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ nicht übersteigen.

Das Erbbaurecht wird nur selten zwischen Privatpersonen angewendet: Allem voran ist die Kirche ein führender Anbieter von Erbbaugrundstücken. Wer ein Grundstück von der Kirche zum Hausbau nutzen möchte, sollte zunächst einmal Mitglied der Kirche sein, von der ein Grundstück angeboten wird. Gute Kontakte können darüber hinaus natürlich hilfreich sein.

Auch Städte und Gemeinden bieten mitunter Grundstück im Erbbau an: Sie überlassen ihren Grund und Boden hauptsächlich sozial schwachen oder kinderreichen Familien, damit diese sich Eigenheime schaffen können. Welche Stadt eigene Erbbau-Grundstücke anbietet, kann beim kommunalen Liegenschaftsamt nachgefragt werden.

Sofern sichergestellt ist, dass es sich bei dem Erbbaugrundstück um Bauland handelt, darf vom Erbbauberechtigten ein Haus darauf errichtet werden – und zwar in dem im Bebauungsplan festgelegten Umfang, bzw. wie es mit dem Grundstückseigentümer im Erbbaurechtsvertrag vereinbart wurde. Je nach vertraglicher Einigung können u.a. folgende Häuserarten gebaut werden:

• Einfamilienhäuser
• Doppelhäuser
• Mietshäuser
• Reihenhäuser

Haus verkaufen – aber ohne Grundstück? Der Nachteil des Erbbaurechts liegt darin, dass Erbbauberechtigte beim Immobilienverkauf schlechter einen Käufer finden und in der Regel deutlich geringere Verkaufspreise erzielen. Zusätzlich gilt für auf Erbbaugrund errichtete Gebäude: Grundstückseigentümer müssen dem Verkauf zustimmen (eine Ablehnung ist jedoch nur zulässig, wenn der Käufer den anfallenden Erbbauzins nicht bezahlen kann) und haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht.

So sind Hausbesitzer mit Erbbaurecht in ihren Verkaufsentscheidungen deutlich weniger frei – zumal eine geringe Dauer der Restlaufzeit die Suche nach einem Käufer erschweren kann. Darüber hinaus könnte auch eine geplante Baufinanzierung zu Problemen führen: Hier muss der Eigentümer unter Umständen ebenfalls zustimmen – zumindest falls Grundpfandrechte auf dem Grundstück liegen. Allerdings kann auch ein Recht beliehen werden. So könnte eine Hypothek auch auf das Erbbaurecht eingetragen werden, nicht auf das Grundstück.

Das Erbbaurecht bringt Vorteile und Nachteile mit sich: Zum einen sollte klar sein, dass der Wiederverkaufswert eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück geringer ist als auf einem gekauften Grundstück. Zudem sollten Verträge mit Privatpersonen mit Bedacht ausgehandelt werden und eventuelle Begründungen für einen Heimfall unter die Lupe genommen werden. Trotz der Contras gilt aber: Wer die Möglichkeit hat, an ein Erbbaugrundstück zu kommen und einige Punkte im Erbbauvertrag zu seinen eigenen Gunsten aushandeln kann, ist gut beraten zuzugreifen.