Wohnflächenberechnung: Wie man die Wohnfläche korrekt berechnet

Um die Wohnflächenberechnung durchführen zu können, muss vorher exakt definiert werden, welche Bereiche dabei einbezogen werden. Zur Wohnfläche gehören alle Räume einer Wohnung – ausgenommen hiervon sind Balkone, Terrassen oder Kellerabteile. Nach DIN 277 zählen zur Nutzfläche Wohnflächen sowie anderweitig nutzbare Flächen wie Treppenhäuser oder Aufzüge. Funktionsräume werden dagegen außer Acht gelassen.

Für die Berechnung von Wohnflächen gibt es drei unterschiedliche Arten:

1. Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Die gängigste Methode ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV), an der sich auch Gerichte im Streitfall orientieren. Bei der Kalkulation wird der Teil der Grundfläche einer Wohnung berücksichtigt, welcher nur zum Wohnen genutzt wird. Das heißt, dass die tatsächliche Grundfläche nicht mit der Wohnfläche übereinstimmt, weil Flächen wie unter einer Dachschräge abgezogen werden. Der Definition nach gelten nach der WoFIV somit z. B. Wohnzimmer und Flure als Wohnflächen.

2. Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277

Bei der Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 zählen Dachflächen, Balkone und Kellerräume zur Nutz- bzw. Wohnfläche mit dazu. Anhand der Berechnung werden nicht nur Nutzflächen, sondern auch Funktions- und Verkehrsflächen ermittelt. Zu diesen gehören z. B. Hauswirtschaftsräume sowie Treppenhäuser oder Flure. Im Gegensatz zur WoFIV ist hier das Endergebnis der berechneten Wohnfläche eindeutig höher.

3. Wohnflächenberechnung nach WoFIV ( II.BV)

Die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung wurde ab 2004 von der WoFIV abgelöst. Diese Berechnung findet dennoch bei Altbauten Verwendung. Bei der II. BV wird zuerst die Grundfläche aller Wohnungsräume zusammen addiert und abschließend werden Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die Grundflächen ab 0,1 Quadratmetern einnehmen, subtrahiert. In einigen Fällen können Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten bis zur Hälfte angerechnet werden.

Im folgenden Vergleich wird sichtbar, dass je nach gewählter Methode die Flächen unterschiedlich berücksichtigt werden bei der Wohnflächenberechnung.

Raumflächen unter einer Dachschräge bis zu einem Meter zählen nicht zum Wohnraum und fallen dementsprechend aus der Wohnflächenberechnung heraus. Beginnt dagegen die Dachschräge in einer Höhe zwischen einem und zwei Metern, so werden die Flächen darunter zu 50 % auf die Wohnfläche angerechnet. Gleiches gilt für Flächen unter Treppen. Eine Terrasse oder ein Balkon gehören zu 25 % (bei einer hochwertigen Ausstattung zu 50 %) zur Wohnfläche. Weitere Sonderregelungen können in der Wohnflächenverordnung nachgelesen werden.

Sollten Sie selbst die Berechnung der Wohnfläche übernehmen, sollten folgende Tipps berücksichtigt werden. Für die Messung einer Wohnung samt Nischen und Schrägen empfiehlt sich der Gebrauch von einem exakten Messinstrument wie dem Laserentfernungsmesser. Profitieren Sie von einer kinderleichten Bedienung sowie millimetergenauen Messung und speichern Sie mit dem Gerät Ihre Ergebnisse per Knopfdruck. Verwenden Sie für verwinkelte Räume Klebestreifen. So können Sie die Räume optisch in mehrere Teile zerlegen und Einzelflächen getrennt voneinander ausmessen und am Ende addieren.

Die Entscheidung, welche Flächen versichert werden oder nicht, übernimmt in der Regel der Versicherungsträger. Dabei ist die Nutzung einer Fläche bei Gebäude- sowie bei Hausratsversicherung von entscheidender Bedeutung: Nutzbare Räume, wie z. B. das Wohnzimmer, zählen demnach zur Wohnfläche. Daher ist die Wohnflächenberechnung auch deswegen sinnvoll, um hohe Versicherungskosten zu vermeiden, wenn zu viel als Wohnfläche ausgewiesen wurde.

Mithilfe der Schritt-für-Schritt-Anleitung können Sie die Wohnfläche eigenständig berechnen und feststellen, ob die angegebene Wohnfläche der tatsächlichen Wohnfläche entspricht.

• Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe von zwei Metern werden vollständig als Wohnfläche angerechnet.

• Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern werden zu 50 % als Wohnfläche angerechnet.

• Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe unter einem Meter werden gar nicht als Wohnfläche angerechnet.

• Flächen von Wintergärten, Balkonen, Loggien und Terrassen werden zu 25 % als Wohnfläche angerechnet (in manchen Fällen auch zu 50 %).

• Um als Wohnfläche angerechnet zu werden, müssen Tür-, Fenster- sowie Wandnischen bis zum Boden reichen und eine Mindesttiefe von 13 cm haben.

• Flächen wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb des Wohngebäudes sowie Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Geschäftsräume werden nicht als Wohnfläche angerechnet.

Als Mieter können Sie Ihre Wohnung eigenständig ausmessen und im Falle einer falsch angegebenen Wohnfläche Ihre Rechte geltend machen. Dabei ist es dem Vermieter untersagt, ein Gutachten zu fordern. Sollte allerdings der Fall zwischen den Parteien vor Gericht landen, so muss der Mieter die Wohnflächenabweichung beweisen. Hier ist der Nachweis eines Sachverständigengutachtens erforderlich.