Immobilienbewertungen: Darauf kommt es an

Durch eine professionelle, von einem Immobiliensachverständigen vorgenommene Immobilienbewertung kann sich der Eigentümer oder Kaufinteressent sicher sein, dass der veranschlagte Preis für das Objekt angemessen ist und alle Wertfaktoren berücksichtigt. Bei der Bewertung einer Immobilie kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz:

Mittels Sachwertverfahren bewertet der Immobiliensachverständige vor allem eigengenutzte Immobilien. Wichtige Wertfaktoren im Zusammenhang mit dem Sachwertverfahren sind der Bodenrichtwert, der Gebäuderichtwert und der Wert der Außenanlagen unter Berücksichtigung der Alterswertminderung. Generell besteht der Vorteil des Sachwertverfahrens darin, dass hier der Substanzwert einer Immobilie objektiv ermittelt werden kann. Andererseits wird die aktuelle Marktlage nur unzureichend berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Bewertung von Immobilien, die Mieterträge erzielen. Denn während bei einer selbstgenutzten Immobilie das Ziel darin besteht, für den investierten Betrag das bestmögliche Objekt zu erhalten, stehen bei Mietimmobilien die Erträge im Mittelpunkt des Interesses. Der Ertragswert setzt sich dabei aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Das Ergebnis wird darüber hinaus aber noch von mehreren anderen Faktoren beeinflusst (z.B. Gebäudewertverzinsung, Bewirtschaftungskosten).

Bei der Immobilienbewertung mit dem Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch einen Vergleich der Immobilie mit anderen Immobilien, die über ähnliche Merkmale verfügen. Man unterscheidet zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.

Während das direkte Vergleichswertverfahren bedeutet, dass hier z.B. ein Grundstück mit einem kürzlich verkauften Grundstück in der Nachbarschaft verglichen wird, erfolgt die Wertermittlung beim indirekten Vergleichswertverfahren auf Basis vergangener Kaufdaten von vergleichbaren Objekten. Das Vergleichswertverfahren als Methode zur Immobilienbewertung kommt hauptsächlich dann zum Einsatz, wenn der Wert von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien ermittelt werden soll.

Wertfaktor Lage:

Da sich die Lage einer Immobilie im Gegensatz zum Zustand nicht ändert, kommt diesem Faktor bei der Immobilienbewertung eine besonders große Bedeutung zu. Zur genaueren Analyse wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden: Erstere bezieht sich auf die Lage einer Immobilie innerhalb einer Region und berücksichtigt auch Aspekte wie die landschaftliche Qualität und die Infrastruktur. Die Mikrolage dagegen bezieht sich auf die direkte Nachbarschaft einer Immobilie.

Wertfaktor Immobilie:
Im Hinblick auf die Immobilie selbst spielen Aspekte wie zum Beispiel Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Baujahr und Zustand eine Rolle. Besonders in Sachen Zustand rücken Fragen in den Fokus wie z.B. „Welche Sanierungsmaßnahmen wurden in der letzten Zeit vorgenommen?“, „Was müsste demnächst saniert werden?“, „Wie hoch ist der Aufwand für anstehende Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen?“.

Wertfaktor Marktlage:
Schließlich zählt auch die aktuelle Marktsituation zu den Faktoren, die auf den Wert einer Immobilie Einfluss nehmen. So kann etwa eine geringe Neubautätigkeit in einer Region zu höheren Immobilienpreisen führen, weil es in diesem Gebiet immer mehr zu einer Verknappung des Immobilienangebots kommt.