Hausverkauf: So viel Steuern zahlen Sie.

In der Regel werden beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien aus privatem Besitz Steuern fällig. Der Gewinn, der aus dem Veräußerungsgeschäft hervorgeht, ist laut §23 Einkommensteuergesetz im Allgemeinen steuerpflichtig. Bei dieser Steuer handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer. Diese beträgt beim Immobilienverkauf 10 Jahre. Das bedeutet: Steuern auf den Gewinn beim Hausverkauf müssen grundsätzlich nur dann gezahlt werden, wenn zwischen Anschaffung des Hauses und dessen Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen.

Als Grundlage für die Berechnung der Steuerhöhe dient der Gewinn (Verkaufspreis abzgl. möglicher Kosten beim Verkauf). Auf den Gewinn wird dann der persönliche Einkommensteuersatz angewendet. Die anfallende Spekulationssteuer ist also keine gesonderte Steuer, sondern im Prinzip die Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte.

Haben Sie ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Dabei spielt es keine Rolle, ob zwischen Kauf und Verkauf weniger oder mehr als 10 Jahre Spekulationsfrist liegen. In diesem Fall zählt die Eigennutzung. Damit diese vorliegt, muss die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz angegeben worden sein. So gilt z. B. auch bei einer größtenteils selbst bewohnten Ferienwohnung die Eigennutzung.

Eine Person verkauft eine vermietete Immobilie nach 5 Jahren. Auch sonst sind alle Voraussetzungen gegeben, dass die Spekulationssteuer anfällt. Die Berechnung der Steuer sieht wie folgt aus:

Wie die Beispielrechnung aufzeigt, ist die Einkommensteuer bzw. Spekulationssteuer beim Verkauf nicht zu unterschätzen. Entscheidend dabei ist auch immer der persönliche Einkommenssteuersatz. Je nach Steuersatz und der Höhe des Kauf- und Verkaufspreises kann die Spekulationssteuer einen nicht unerheblichen Betrag annehmen. Sie sollten sich also vor einem Verkauf informieren, ob die Spekulationssteuer in Ihrem persönlichen Fall eventuell vermieden werden könnte.

Wird eine Immobilie nicht aus dem Privatvermögen, sondern aus dem Betriebsvermögen veräußert, so zählt der Gewinn zum laufenden Betriebsgewinn und muss versteuert werden. Durch den Verkauf der Immobilie entsteht also eine sofortige Besteuerung der stillen Reserven. Diese kann jedoch vermieden werden, indem man entweder die stillen Reserven auf eine im Jahr der Veräußerung oder dem Vorjahr angeschaffte Immobilie umschichtet oder eine neutralisierende Rücklage bildet. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass das Objekt vor dem Verkauf zumindest 5 Jahre zum Betriebsvermögen gezählt hat.

Der Verkauf eines Grundstücks bringt einige Besonderheiten mit sich, die beachtet werden sollten. Da man auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen kann, entfällt hier meist die Regelung der Eigennutzung. Die Spekulationsfrist beträgt dann also immer 10 Jahre. Wird das Grundstück innerhalb dieser Frist gewinnbringend veräußert, so fällt die gewohnte Einkommensteuer bzw. Spekulationssteuer an. Die Vorgaben für den gewerblichen Immobilienhandel gelten ebenfalls für die gewerbliche Veräußerung von Grundstücken. Wird ein Bauland also zu Gewerbezwecken verkauft, so kommen noch Umsatz- sowie Gewerbesteuerabzüge hinzu.

Im Klartext heißt das: Verluste aus einem Immobilienverkauf können nur mit Gewinnen aus einem anderen Immobilienverkauf (gleichartigen privaten Veräußerungsgeschäft) verrechnet werden. Der Verlust, der beim Verkauf einer Immobilie entstand, kann dann also mit dem Veräußerungsgewinn einer anderen Immobilie gegengerechnet werden. So kann die Spekulationssteuer auf den gewinnbringenden Verkauf gesenkt werden. Dies bedeutet dann allerdings, wer Verluste aus einem Hausverkauf auf diese Weise ausgleichen möchte, muss zuerst einmal zwei Immobilien innerhalb eines Jahres zum Verkauf anbieten können.

Rechtlich gesehen ist erwerben und erben nicht dasselbe. Wird Ihnen eine Immobilie vererbt, so können Sie die Spekulationsfrist des Erblassers übernehmen. Das Bedeutet: Ist die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Besitz des Erblassers oder hat er sie die letzten 3 Jahre selbst genutzt, ist die Frist bereits abgelaufen – ebenso für den Erben bzw. die Erbengemeinschaft. Beim Verkauf der Immobilie muss also keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Ob eine eventuelle Erbschaftssteuer dennoch anfällt, ist gesondert zu prüfen. Grundsätzlich gilt auch: Eine geerbte Immobilie zählt nicht zur Drei-Objekt-Grenze.

Im Falle einer Trennung muss man sich um viele Dinge kümmern, auch um viele unangenehme. Auch die Frage, was mit dem gemeinsam bewohnten Haus geschehen soll, muss geklärt werden. Wer bleibt im Haus wohnen und wer verlässt es? Oder verlassen beide Ex-Partner das Haus? Gut informieren sollte man sich auch, wenn das Haus verkauft werden soll. Denn sobald eine der Parteien auszieht, bewohnt sie diese Immobilie nicht mehr selbst. Hier gilt dann: Wird dann innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, muss diese Partei auf ihren Anteil des Gewinns Spekulationssteuer zahlen. Verlassen hingegen beide das Haus und bemühen sich umgehend um dessen Verkauf, ist es unbedenklich.