Haus kaufen – ganz ohne Eigenkapital?

Immobilien ohne eigenes Kapital finanzieren

Haus kaufen ohne Eigenkapital — @Scott Webb: Unsplash

Der Traum vom Eigenheim scheint aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase für viele zum Greifen nahe: Dank der günstigen Immobilienkredite lohnt sich der Haus- oder Wohnungskauf aktuell besonders. Doch was ist, wenn das nötige Eigenkapital für eine Finanzierung fehlt?

Zur Info: 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises plus Nebenkosten sollten Käufer in der Regel als Eigenkapital beim Hauskauf bereitstellen: Das sind bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro etwa 120.000 bis 180.000 Euro.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Wenn ein Haus oder eine Wohnung ganz ohne Eigenkapital gekauft werden soll, dann heißt das Stichwort: Vollfinanzierung. Das bedeutet im Klartext, die Bank streckt den gesamten Kaufbetrag für eine Immobilie vor. Dabei müssen in der Regel jedoch nicht nur 100, sondern bis zu 115 Prozent zur Verfügung gestellt werden – um zusätzliche Kosten für z. B. Grunderwerbssteuer, Makler und Notar abzudecken. Während beispielsweise in den USA Hauskäufe ohne Eigenkapital an der Tagesordnung sind, verhalten sich die Banken beim Thema Vollfinanzierung hierzulande zurückhaltender. Der Grund: Das erhöhte Risiko für die Bank.

Voraussetzungen für den Hauskauf ohne Eigenkapital

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein für den Hauskauf ohne Eigenkapital? — @Sabine Peters: Unsplash

Damit Banken sich dennoch auf eine Vollfinanzierung beim Immobilienkauf einlassen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: So kommen meist jüngere Gutverdiener mit sicherem Einkommen in Frage. Schließlich ist die monatliche Belastung aufgrund des fehlenden Startkapitals höher. Im besten Fall verfügen diese zudem über langfristig angelegte Vermögen als Sicherheit, die in kurzer Zeit jedoch nicht zu Geld gemacht werden können bzw. wollen.

Gern gesehen sind bei den Banken zudem Immobilieneinkäufe, die Mieteinnahmen abwerfen: Wenn diese Einnahmen inklusive Nebenkosten die laufenden Zins- und Bewirtschaftungskosten eines Hauses mindestens decken oder sogar übersteigen, dann sind Käufer auch ohne Eigenkapital meist auf der sicheren Seite.

Vollfinanzierung trotz Eigenkapital

In manchen Fällen macht der Haus- oder Wohnungskauf ohne Eigenkapital Sinn, auch wenn das Vermögen zur Verfügung stünde. Wenn nämlich die Zinsen, die Käufer für die Anlage eines Betrages erhalten könnten, höher sind als die Zinsen, die sie bei einer Finanzierung zahlen müssten, dann empfiehlt sich die Vollfinanzierung. Ein Beispiel: Ein Käufer verfügt über ein kleines Vermögen. Aufgrund der Niedrigzinsphase könnte er beim Kauf eines Hauses eine Vollfinanzierung mit 2,8 Prozent Zinsen abschließen – erhält beim Anlegen des Eigenkapitals jedoch fünf Prozent Rendite für die gleiche Laufzeit. Hier würde sich die 100-Prozent-Finanzierung trotz vorhandenem Kapital lohnen. Allerdings ist und bleibt dieses Beispiel aufgrund der Nullzinspolitik derzeit eine Wunschvorstellung.

Zur Info: Die Europäische Zentralbank (EZB) hält sein Niedrigzinsversprechen noch bis Mitte 2020: Das bedeutet, Geschäftsbanken leihen sich Zentralbankgeld bei der EZB zum Hauptrefinanzierungssatz von null Prozent. Für Geldgeschäfte heißt das im Moment: Die Niedrigzinsphase lohnt sich für die Geldleihe –Geldanlagen bringen hingegen kaum Zinsen.

Nachteile bei Immobilienkäufen ohne eigenes Kapital

Diese Nachteile hat der Hauskauf ohne Eigenkapital — @Tierra Mallorca: Unsplash

Lange Laufzeiten, hohe Kreditraten: Wer ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital kauft, der muss auf lange Sicht mit einer höheren monatlichen Belastung rechnen, um den fehlenden Startbetrag auszugleichen. Darüber hinaus weiß niemand, wie es mit der Zinsentwicklung weitergeht und ob die Niedrigzinsphase anhält: Sollte beispielsweise aufgrund der Restschuld oder durch anfallende Modernisierungskosten nach 10 bis 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung notwendig werden, ist die Zinsbindung abgelaufen. Sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt gestiegen, kann es passieren, dass ein neues Darlehen zu deutlich schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss. Damit könnte die monatliche Belastung in Zukunft sogar noch zusätzlich steigen.

Ein weiteres Risiko des Hauskaufs ohne Eigenkapital ist die Verpflichtung zu einem regelmäßigen hohen Einkommen: Denn sollten Käufer z. B. durch einen Unfall oder Arbeitslosigkeit in finanzielle Notsituation geraten, können sie die hohen Raten plötzlich nicht mehr bezahlen. Deshalb prüfen Banken bei Kreditanträgen ohne eigenes Kapital ganz genau, ob eine Finanzierung überhaupt in Frage kommt. Oft werden deshalb Risikozuschläge verlangt, die wiederum erfordern, dass Käufer tiefer in die Tasche greifen. Und nicht zuletzt kann auch die Wahl der Bank zum Nachteil werden: Nur wenige bieten eine Vollfinanzierung für Immobilien an – damit ist die Auswahl der Finanzierungspartner von vornherein eingeschränkt.

Fazit: Haus kaufen ohne Eigenkapital?

Hohe Raten in Kauf nehmen oder doch lieber abwarten und sparen? Prinzipiell muss jeder Käufer abwägen: Ist das perfekte Eigenheim schon gefunden – und nur das Eigenkapital fehlt zum Kauf? Oder kann mit der Suche nach dem passenden Haus oder der perfekten Wohnung noch zwei bis drei Jahre gewartet und der Sparstrumpf zunächst gefüllt werden? Ob Vollfinanzierung oder Finanzierung mit Eigenkapital: Die Nullzinspolitik der EZB ist derzeit ein absolutes Kaufargument – und dürfte keinesfalls ewig andauern.

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