Welche Art Grundstück soll verkauft werden?
Vor dem Verkauf eines Grundstücks muss geklärt werden, um welche Art Grund es sich handelt. Entscheidend ist beispielsweise die Bebaubarkeit oder welche Nutzung dafür vorgesehen ist. Auskünfte geben die zuständigen Behörden der Stadt oder der Bebauungsplan (sofern ein Grundstück bereits als Bauland ausgewiesen wurde).
Folgende Grundstücksarten gibt es:
- Bauland: befindet sich in einem überwiegend schon bebauten Gebiet und darf umgehend bebaut werden
- Rohbauland: wurde bereits im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden und an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen werden
- Bauerwartungsland: zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Bebauung möglich – wird jedoch in absehbarer Zeit Bauland
- Bebautes Grundstück: auf dem Grundstück befinden sich ein oder mehrere Gebäude, deren Weiternutzung oder Abriss noch erfolgt
- Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche: oftmals problematische Bodenqualität und darf nicht bebaut werden
Wie darf Bauland bebaut werden?
Tipp: Grundstück vor dem Verkauf teilen:
Grundstücke können geteilt verkauft werden. Wenn z. B. nach einer Teilung beide Grundstücke bebaut werden dürfen, erzielen Verkäufer einen deutlich höheren Preis. Durch die Teilung dürfen jedoch keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen – die zuständige Gemeinde gibt hier Auskunft über die Bedingungen. Nur in den Bundesländern Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen muss zusätzlich eine Teilungsgenehmigung für Grundstücke eingeholt werden, die bebaut oder Bauland sind.
Grundstückswert ermitteln
Der Begriff „Grundstückswert“ ist nicht eindeutig. Denn bei der Grundstücksbewertung kann einerseits der Wert eines unbebauten bzw. freigelegten Grundstücks betrachtet werden. Auf der anderen Seite kann der Wert eines Grundes mit allem, was sich darauf befindet, ermittelt werden. Beim Verkauf eines Grundstücks mit Bebauung sollte ggf. zwischen dem reinen Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert von Außenanlagen unterschieden werden.
Um den reinen Bodenwert eines Grundstücks zu ermitteln, kann zur ersten Orientierung der sogenannte Bodenrichtwert herangezogen werden. Dieser zeigt den Durchschnittswert für Böden in einer ähnlichen Lage. Gutachter und Immobiliensachverständiger nutzen darüber hinaus das Vergleichswertverfahren: Dabei wird der Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken – sofern es ausreichend gibt – herangezogen. Um den Wert eines Grundstücks zuverlässig zu bestimmen, lohnt es sich, verschiedene Verfahren zur Wertermittlung zu kombinieren.
Faktoren für die Wertermittlung eines Grundstücks
Kein Grundstück gleicht dem anderen. Jedes Grundstück zeichnet sich durch individuelle Gegebenheiten aus. Manche dieser Eigenschaften lassen Grundstücke an Wert steigen, während andere Grundstücke an Wert verlieren.
Folgende Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks:
- die Lage
- die Größe
- die Ausrichtung
- Lageplan und Schnitt
- der Erschließungsgrad
- die Bebaubarkeit
- die Bodenqualität
Erforderliche Unterlagen für den Grundstücksverkauf
Folgende Unterlagen werden beim Verkauf eines Grundstücks benötigt:
- Grundbuchauszug
- Bebauungsplan
- Flurkartenauzug/Lageplan
- Altlastenauskunft
- Baulastenauskunft
- Erschließungsnachweis
- Abzuleistende Grundpfandrechte
- Grundsteuerbescheid
- Flächennutzungsplan
Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf
Wenn ein Grundstück verkauft wird, sollte nicht nur an den Gewinn gedacht werden. Es kommen auch verschiedene Kostenfaktoren auf den Verkäufer zu: Neben dem Gutachten zur Wertermittlung übernehmen Verkäufer auch die Notarkosten für den Kaufvertragsentwurf. Letzteres liegt bei etwa 1,5 Prozent des Grundstückswertes.
Zusätzlich muss bei privaten Grundstücksverkäufen auch die Spekulationssteuer, also die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, entrichtet werden. Allerdings nur, sofern der Verkauf vor Ablauf der Frist von 10 Jahren nach Erwerb erfolgt.
Unterstützung in allen Fragen rund um die Abwicklung eines Grundstücksverkaufs bieten Immobilienmakler. Wer keine Erfahrung im Verkauf von Grundstücken hat, der ist nicht zuletzt gut beraten, sich von Anfang an beraten zu lassen.
Sie haben Fragen zum Thema Grundstück verkaufen? Sie besitzen ein Grundstück in der Region Augsburg und überlegen, es zu verkaufen? Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienexperten Gregor Grimm.
