Grundschuld löschen: ist das sinnvoll?

Ist ein Grundstück oder eine Immobilie mit der Grundschuld belastet, können Eigentümer diese nicht ohne die Zustimmung des Kreditgebers verkaufen. Durch das Grundpfandrecht hat die Bank außerdem das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, wenn der Kunde die Schulden nicht zurückzahlen kann. Die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs erfolgt im Rahmen einer Grundschuldbestellung durch einen Notar.

Nach der vollständigen Tilgung der Darlehenssumme erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Der Kreditgeber bescheinigt den zurückbezahlten Kredit mit der Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument kann ein Notar die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch veranlassen. Wird keine Löschung beantragt, bleibt der Eintrag im Grundbuch bestehen.

Ob Sie die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen wollen, sollten Eigentümer nicht nur wegen der Kosten einer Löschung genau prüfen. Die Grundschuld kann nämlich im Gegensatz zur Hypothek später als Kreditsicherheit reaktiviert werden. Gegebenenfalls können Sie sich so bei der Grundschuldlöschung als auch bei der Neubestellung hohe Notarkosten sparen. Sinnvoll ist eine Grundschuldlöschung, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, denn die Nachfrage nach unbelasteten Grundstücken ist deutlich höher.

Eine Löschung der Grundschuld ist vor allem zu empfehlen, wenn Sie nach der Tilgung des Kredits die Immobilie verkaufen wollen. Auf dem Immobilienmarkt sind unbelastete Immobilien und Grundstücke gefragter als solche, mit ausstehender Grundschuld. In der Regel erzielen unbelastete Häuser höhere Preise auf dem Markt und werden oft schnell verkauft.

Durch die Tilgung eines Immobiliendarlehens wird eine fremde Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld, eine Grundschuld zugunsten des Eigentümers, umgewandelt. Sie kann den Rang des Eigentümers bei den Versicherungsrechten im Grundbuch sichern. Außerdem kann der Eigentümer die Eigentümergrundschuld durch Abtretung als Sicherung für Dritte einsetzen. Eine Eigentümergrundschuld zu löschen, oder sie zu bestellen, ist nur mit beglaubigten Dokumenten möglich. Denken Sie also an die Notarkosten, bevor Sie vorschnell eine Löschung beantragen.

Die Kosten für die Löschung der Grundschuld belaufen sich auf ca. 0,2 % der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuldsumme von 160.000 € sollten Sie also mit etwa 400 € für die Beauftragung von Notar und Grundbuchamt einplanen. Damit ist die Löschung einer Grundschuld im Vergleich zu einer Grundschuldbestellung aber kostengünstig und will deshalb gut überlegt sein.

Um die Löschung des eingetragenen Grundpfandrechts zu beantragen, gehen Sie so vor:

1. Holen Sie eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditgeber ein. Dieser bestätigt damit die Tilgung des Darlehens und bewilligt die Löschung der Grundschuld.

2. Schicken Sie die Löschungsbewilligung zusammen mit dem ausgefüllten Antragsformular an Ihren Notar. Dabei können sie dieses offizielle Antragsformular verwenden.

3. Der Notar beglaubigt die Bewilligung und sendet sie samt Löschungsantrag an das zuständige Grundbuchamt weiter.

4. Das Amt prüft die Dokumente und trägt einen Löschungsvermerk im Grundbuch ein. Falls es von Ihnen im Antrag gewünscht war, bekommen Sie gegen einen Aufpreis einen einfachen (10 €) oder einen beglaubigten (20 €) Grundbuchauszug zugeschickt.

Die Löschungsbewilligung, die Sie für die Löschung der Grundschuld benötigen, erhalten Sie nach Tilgung Ihrer Schulden vom Kreditgeber. Manche Kreditinstitute schicken die Bewilligung unaufgefordert nach Bezahlen der letzten Rate an Ihre Kunden. Im Zweifelsfall müssen Sie als Kreditnehmer einen schriftlichen Antrag bei der Bank stellen. Diese ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Löschung zu bewilligen, sofern Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben. Die Löschungsbewilligung ist kostenfrei.

Die Löschungsbewilligung enthält neben der Nummer des Grundbucheintrags Angaben zum Grundbuchblatt und zum Flurstück. Darüber hinaus sind die Personalien des Gläubigers, die Grundschuldsumme und die Daten des kreditgebenden Instituts festgehalten und mit Unterschriften aller Parteien versehen. Essenziell ist die Zustimmung zur Löschung durch den Eigentümer.

Wenn die Tilgung des Kredits schon einige Jahre her ist und der Originalschuldbrief nicht mehr auffindbar ist, kann dies die Löschung der Grundschuld extrem in die Länge ziehen. Die Vorlage des Grundschuldbriefes ist zwingend notwendig, da eine Briefgrundschuld allein durch die Übergabe des Briefes abgetreten werden kann. Die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch entfällt. Ist der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, kommt es in der Regel zu einem langwierigen Gerichtsverfahren, bei dem der Grundschuldbrief als kraftlos erklärt wird.

Anstatt bei einer Anschlussfinanzierung oder eines Bankenwechsels bei einer Baufinanzierung die Grundschuld zu löschen und anschließend neu zu bestellen, kann die Grundschuld abgetreten werden. Die alte Bank reicht dabei die bestehende Kreditsicherheit an die neue Bank weiter, wenn beide einverstanden sind. Stimmen beide Kreditgeber der Grundschuldabtretung zu, muss der Kreditnehmer vom ursprünglichen Kreditgeber eine schriftliche Abtretungserklärung einholen. Durch diesen Gläubigerwechsel sparen Kreditnehmer Geld bei Notar- und Grundbuchkosten.

Die Dauer einer Grundschuldlöschung variiert je nach Bundesland und Behörde. Liegt die Löschungsbewilligung dem Eigentümer vor, leitet dieser sie mitsamt Antragsformular (und ggf. Originalgrundschuldbrief) an einen Notar zur Beurkundung weiter. Die Bearbeitung durch das Grundbuchamt kann einige Wochen in Anspruch nehmen.

Die Grundschuld hingegen bleibt in Höhe der Gesamtdarlehenssumme im Grundbuch stehen, auch nach der Rückzahlung. So ist die Grundschuld, anders als eine Hypothek, auf einen anderen Immobilienbesitzer übertragbar. Ihre Flexibilität und die Vorteile einer Eigentümergrundschuld sorgen dafür, dass die Grundschuld heute die beliebtere Form des Grundpfandrechts darstellt.

Eine Grundschuldbestellung findet meist im Rahmen einer Baufinanzierung oder eines Immobilienkredits statt. Aber auch wer die Grundschuld auf seinem Grundstück löschen ließ, kann diese neu bestellen. Sinnvoll ist das zum Beispiel, wenn wegen einer Haussanierung oder Modernisierungsarbeiten ein Kredit aufgenommen werden soll. Auch die Grundschuldbestellung muss vom Notar beurkundet werden und geht mit Grundbuchamtsgebühren einher. Die Kosten einer Grundbuchbestellung sind dabei höher als die der Löschung.

Eigentümergrundschuld übertragen

Im Gegensatz zu einer Hypothek bleibt die Grundschuld auch ohne laufenden Kredit bestehen. Ist für ein zu verkaufendes Grundstück eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, kann diese auf den Käufer übertragen werden. Das ist etwa dann sinnvoll, wenn der Käufer plant, bei derselben Bank einen Kredit aufzunehmen. So werden Notarkosten für Löschung und Neubestellung der Grundschuld gespart. Auch die Übertragung muss aber notariell beglaubigt werden.

Grundschuld mit laufendem Kredit übertragen

Sollte ein Kreditnehmer noch während der laufenden Finanzierung aus seinem Haus ausziehen müssen, und dieses verkaufen, ist es unter Umständen auch möglich, die Grundschuld inklusive Darlehen auf den Käufer zu übertragen. Zu einer Grundschuld- und Darlehensübertragung müssen sowohl die Bank als auch der Käufer zustimmen. Ist die finanzielle Situation des Käufers ähnlich der des ursprünglichen Kreditnehmers, stimmt die Bank der Übertragung in der Regel zu.

Die übliche Vorgehensweise beim Verkauf von Immobilien ist aber die Löschung der Grundschuld. Der Großteil der Käufer bevorzugt Immobilien ohne finanzielle Lasten. Eine professionelle Einschätzung Ihrer individuellen Lage kann Unsicherheiten in Bezug auf die Grundschuld beim Hausverkauf oft beseitigen.

Letztlich lässt sich nur bei Immobilien, die verkauft werden sollen, pauschal eine Löschung der Grundschuld empfehlen. Hier sind auf dem Markt eindeutig unbelastete Häuser gefragt. Bewohnt man die Immobilie aber selbst, wird die Entscheidung für oder gegen eine Löschung der Grundschuld immer eine Abwägung zwischen Sicherheit und Kostenersparnis sein. Wer schon absehen kann, dass für Sanierungsmaßnahmen wieder ein Kredit aufgenommen werden muss, sollte die Grundschuld bestehen lassen. Diese kann als Sicherheit für den Kreditgeber wiederbelebt werden, oder gegebenenfalls an einen neuen Kreditgeber abgetreten werden.