Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Das sollten Sie dazu wissen?

Der Denkmalschutz hat den Zweck, Baudenkmäler dauerhaft zu erhalten, ohne sie baulich stark zu verändern oder Teile davon abzureißen. So verpflichten sich Eigentümer beim Kauf eines Baudenkmals zur Instandhaltung des Gebäudes. Um ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren oder baulich zu verändern, müssen Eigentümer eine Genehmigung bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde einholen.

Baudenkmal:

Unter einem Baudenkmal versteht man alle baulichen Anlagen und Gebäudeteile, denen ein besonderer historischer Bezug und Wert zugeschrieben werden kann. Darunter können z. B. Bauten wie Schlösser, Kirchen, Parkanlagen, Industrieanlagen, Brücken, Wohnbauten oder auch technische Anlagen fallen.

Bodendenkmal:

Unter einem Bodendenkmal versteht man historische Nachweise menschlichen Schaffens, die sich im Boden befinden oder dort befanden. Bei Bodendenkmäler kann es sich somit z. B. um in der Erde liegende Überreste einer menschlichen Siedlung handeln, um das Fundament einer ritterlichen Befestigungsanlage oder um ausgegrabene, steinzeitliche Werkzeuge.

Kulturdenkmälern:

Bei Kulturdenkmäler handelt es sich um bauliche oder objekthafte Werke menschlichen Schaffens, denen ein besonderer historischer Wert zugeschrieben werden kann. Bezeichnend für derartige Denkmäler ist, dass sie eine besondere kulturelle, wissenschaftliche, künstlerische oder industrielle Bedeutung für eine Gesellschaft haben oder hatten. Als solches können unter einem Kulturdenkmal vielerlei Objekte verstanden werden: von einer Skulptur über ein historisches Rathaus bis zu einem alten Stahlwerk.

Bei denkmalgeschützten Immobilien wird zunächst zwischen Einzeldenkmälern und Ensembleschutz unterschieden. Die Einordnung ist ausschlaggebend dafür, welche Baumaßnahmen eine Genehmigung erfordern.

Merkmale für ein Einzeldenkmal:

Bei einem Einzeldenkmal ist in der Regel das ganze Gebäude geschützt, also das Äußere wie auch das Innere. Typische Beispiele sind Fachwerkhäuser oder historische Bauernhäuser, deren Inventar, Mobiliar oder Gemälde teilweise auch unter Denkmalschutz stehen. Besitzer von Einzeldenkmälern müssen auch kleinere Modernisierungsarbeiten wie einen Innenanstrich mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen.

Merkmale für den Ensembleschutz:

Beim Ensembleschutz ist das äußere Erscheinungsbild eines ganzen Ensembles – etwa einer Siedlung oder eines Straßenzugs in der Altstadt – geschützt. Während also für Umbauten der Fassade oder des Daches eine Genehmigung bei der Denkmalschutzbehörde einzuholen ist, dürfen Innenräume weitestgehend frei umgestaltet werden. Eine Immobilie kann auch sowohl ein Einzeldenkmal sein als auch unter Ensembleschutz stehen.

Grundsätzlich hat der Voreigentümer auch die Pflicht Ihnen mitzuteilen, dass das Kaufobjekt unter Denkmalschutz steht. Wird diese Offenbarungspflicht versäumt, darf der Kauf rückgängig gemacht werden.

Die Wertermittlung ist bei Denkmalschutzimmobilien grundsätzlich aufwendiger als bei klassischen Wohnimmobilien. Der Rechercheaufwand für den Gutachter ist erheblich und Bescheide der Denkmalschutzbehörden müssen richtig interpretiert werden. Es empfiehlt sich deswegen vor dem Kauf oder Verkauf immer ein Gutachten durch einen auf den Denkmalschutz spezialisierten Sachverständigen erstellen zu lassen. Welchen Einfluss die Denkmaleigenschaft auf den Wert einer Immobilie hat, lässt sich nicht pauschal sagen und sollte grundsätzlich von einem Immobiliensachverständigen mit Spezialisierung auf Denkmalschutzimmobilien geprüft werden.

In jedem Fall ist es wichtig, noch vor Beginn der Sanierungsarbeiten die Genehmigungen dafür bei der „Unteren Denkmalschutzbehörde“ einzuholen. Es empfiehlt sich, einen denkmalerfahrenen Planer – z. B. einen Ingenieur oder Architekten – mit dem Sanierungskonzept zu beauftragen und dieses bei der Behörde vorzulegen. Wenn die schriftliche Erlaubnis für die Sanierungsmaßnahmen vorliegt, kann mit dem Bau begonnen werden. Nach Abschluss der denkmalgerechten Sanierung sollten Sie sich diese offiziell bescheinigen lassen.

Sofern sie nicht ohnehin baugenehmigungspflichtig sind, sind für alle von außen sichtbaren Veränderungen am Baudenkmal Genehmigungen bei der Denkmalschutzbehörde einzuholen. Bei Einzeldenkmälern gilt die Genehmigungspflicht auch für das Innere des Gebäudes.

Erlaubnispflichtige Umbaumaßnahmen sind z. B.:

• Anstrich der Fassade
• Errichtung von Solar- und Photovoltaikanlagen
• Erneuerung von Fenstern und Türen
• Energetische Sanierung
• Anbringung von Vordächern und Werbeanlagen
• Austausch von sanitären Anlagen
• Erneuerung des Bodenbelags
• Wanddurchbrüche

Auch wenn Sanierung und Instandhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes mit verhältnismäßig hohen Kosten verbunden sind, gibt es steuerliche Vorteile und finanzielle Förderungen, die ein Baudenkmal zur lohnenswerten Kapitalanlage machen können.

Bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Eigentümer von Denkmalschutzgebäuden Fördermittel zur energieeffizienten Sanierung beantragen. Das Programm Effizienzhaus-Denkmal bietet ein attraktives Darlehen für energetische Sanierungsmaßnahmen. Auch Länder und Kommunen bieten Förderprogramme an. Weiterhin lassen sich viele Maßnahmen zur Erhaltung einer denkmalgeschützten Immobilie von der Steuer absetzen. Die lokale Denkmalschutzbehörde bietet hierzu Informationen und Beratung. Übrigens: Für die Beantragung von Fördermitteln bei der KfW Mittelstandsbank ist es zwingend erforderlich, einen Energieberater für Baudenkmale in Planung und Sanierung miteinzubeziehen.

Steuervorteile für Vermieter einer Denkmalimmobilie:

Vermieter einer Denkmalimmobilie können innerhalb von 12 Jahren bis zu 100 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten von der Einkommenssteuer absetzten. Die Abschreibung ist dabei gestaffelt in neun Prozent während der ersten acht Jahre und sieben Prozent während der letzten vier Jahre. Auch die Abnutzung der Substanz lässt sich im Fall der Vermietung mit bis zu 2,5 Prozent jährlich abschreiben, je nach Baujahr des Hauses.

Steuervorteile für eine selbst genutzte Denkmalimmobilie:

Wer selbst in der denkmalgeschützten Immobilie wohnt, kann über 10 Jahre insgesamt 90 Prozent der Instandhaltungskosten absetzen. Jährlich können neun Prozent der Modernisierungskosten aufgrund der sogenannten Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Bei der Selbstnutzung einer Immobilie, die nicht unter Denkmalschutz steht, können Eigentümer hingegen nicht mit Steuererleichterungen rechnen.

Kein Energieausweis nötig

Da eine energieeffiziente Sanierung nicht immer mit den Auflagen der Denkmalschutzbehörde vereinbar ist, besteht für Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises. Eine Wärmedämmung des Baudenkmals ist z. B. aufgrund der damit einhergehenden Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes oft nur eingeschränkt möglich.

Steuerliche Vorteile für Eigentümer von Baudenkmälern

Vermieter und Selbstnutzer von Denkmalschutzimmobilien dürfen durch die Denkmal-AfA mit Steuererleichterungen rechnen. Auch Sanierung, Renovierung und Instandhaltungskosten können steuerlich abgesetzt werden.

Hohe Wertbeständigkeit

Der Wert einer denkmalgeschützten Immobilie ist gesichert und kann langfristig sogar steigen. Der Kauf eignet sich deshalb und auch wegen der steuerlichen Absetzbarkeit für Kapitalanleger. Generell lohnt sich der Kauf einer Denkmalschutzimmobilie dann, wenn Sie diese über einen längeren Zeitraum behalten möchten.

Finanzielle Förderung der Baumaßnahmen

Da der Erhalt historisch oder kulturell bedeutender Gebäude im Interesse der Allgemeinheit liegt, gibt es vielfältige Möglichkeiten zur finanziellen Förderung von Instandhaltungsmaßnahmen.

Aufwendige Sanierung

Da für die Sanierung eines Baudenkmals oft nur spezielle Baumaterialien und Bauweisen erlaubt sind, ist es – verglichen mit einem Neubau – sehr viel aufwendiger und teurer es instand zu halten.

Genehmigungspflicht für Umbauarbeiten

Dass für die meisten Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an denkmalgeschützten Häusern Genehmigungen eingeholt werden müssen, kann die Eigentümer schnell frustrieren. Aufgrund der strengen Auflagen können individuelle Umbauwünsche auch nicht immer umgesetzt werden.

Höhere Bewirtschaftungskosten

Bei historischen Gebäuden ist die Energiebilanz meist trotz Sanierung schlechter als bei Neubauten. Schlechte Isolierung und Dämmung treiben die Heizkosten schnell in die Höhe.

Der Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes lässt sich sicher nicht von einer bloßen Abwägung der Vor- und Nachteile abhängig machen. Oft ist es auch der ideelle Wert einer Denkmalschutzimmobilie, die architektonischen Besonderheiten und historische Einzigartigkeit, die für die Käufer entscheidend sind. Damit das Traumhaus nicht zum (finanziellen) Alptraum wird, sollten unbedingt Denkmalschutz-Experten für die Bewertung und spätere Sanierung hinzugezogen werden. Umfangreiche Informationen sowie Baudenkmäler, die zum Verkauf stehen, finden Sie auch auf den Websites der Denkmalschutzbehörden.